Effectuer des travaux chez son locataire

Généralement, les travaux d'un logement locatif sont effectués entre deux locations. Mais parfois il peut être necessaire de  faire des travaux avec le locataire présent dans les murs. Par exemple refaire les peintures suite à un dégâts des eaux, poser des doubles vitrages pour améliorer la performance énergétiques du logement.

Quelques règles à respecter avant de faire des travaux :

Lorsque l'on souhaite faire des travaux dans le logement occupé par un locataire il y a certaines règles à respecter. La loi de juillet 1989 complétée par la loi Alur de 2014 fixe le cadre de l'accès au logement d'un locataire. Si le locatair est obligé de laisser éxécuter les travaux d'entretien ou d'amélioration relatifs à la décence du logement, le propriétaire est tenu de lui demander son autorisation pour faire des travaux. Dans le cas contraire il ferait l'objet d'une violatoin de domicile punie par la loi.

Informer au préalable son locataire : 

Avant de débuter des travaux dans un logement occupé par un locataire, le propriétaire doit informer celui-ci par une lettre RAR ( recommandée accusése réception). Celle ci doit préciser la nature des travaux et comment ils seront réalisés. Dans le cas où les travaux dureraient plus de 21 jours il peut être envisagé que le locataire demande une diminution de son loyer, en fonction du temps et de la surface concernée.

S'appuyer sur son gestionnaire :

Comme souvent le dialogue entre propriétaire et locataire est insdispendable si l'on veut que des travaux se déroulent sereinement. Les échanges doivent être fondé sur la transparence et la sincérité. Les deux parties ont tout intérêt à s'appuyer sur les compétances de leur gestionnaire pour faciliter les échanges.

Stratégies gagnantes en termes de rénovation :

Prendre conseils auprès de votre conseiller qui connait à la fois votre bien et les attentes des locataires. Prendre connaissance des derniers états des lieux et des diagnostics obligatoires ca ils fournissent des informations précieuses pour programmer des travaux de rénovations. Enfin informez vous sur les critères des décences actuels et à venir pour prévenir le renforcement de certaines exigences.

Le permis de louer :

Le permis de louer a été instauré par la loi Alur de 2014 comme l'un des moyens de lutter contre " l'habitat indigne ". Il concerne seulement les villes qui ont décidé de l'istaurer et s'applique uniquement à des secteurs géographiques précis de ces communes. Ce permis de louer, délivré par la commune ou l'Etablissement  Public de Coopération Intercommunal ( EPCI ) laisse la possibilité et le temps aux services d'hygiène d'effectuer éventuellement un conrôle du logement. Il se matérialise soit par une déclaration de mise en location, soit par une autorisation préalable de  l'autorité administrative. Si la demande est refusée, des travaux de mise aux normes de décence peuvent être axigés afin de l'obtenir.

Votre gestionnaire à vos côtés :

Lors de chaque mise en location, une demade de permis de louer doit être effectuée. Elle n'est pas necessaire s'il s'agit d'un avenant au contrat ou d'un changement d'un colocataire. Dans le cas d'une déclaration de mise en location, il convient de remplir le document Cerfa n° 15651 dans les 15 jours suivants la signature du contrat. Pour l'autorisation préalable de mise en location, le documpent Cerfa n° 15652 est à remplir avant la mise en location du bien. Dans les 2 cas, le dossier de Diagnostics Techniques ( DDT ) est joint au dépôt de demande. Rassurez-vous, si vous êtes concerné par l'orientation d'un permis de louer, nous nous occupons de l'ensemble de cette démarche.

Encadrement des loyers le juste prix :

L'encadrement des loyers s'apploque en zones tendues, aux logement vides comme aux logement meublés. il repose sur la définition propre à chaque ville d'un loyer de référence fixé par arrété préfectorial. Ce loyer de référence dépend du type de logement, du nombre de pièces principales, de l'année de construction et de sa localisation. Le nouveau loyer doit être compris entre le loyer de référence  minoré de 30% et un loyer plafond majoré de 20%. Un complément de loyer, permet de dépasser le plaffond sous réserve de  caractéristiques de localisation ou d'aménagement plus ou moins exceptionnelles ( belle vue, duplex, grande terrasse...)

Comment est fixé le montant du loyer :

Dans l'absolu la fixation du montant d'un loyer est libre, conformément à la loi. Cenpendant dans les zones tendues, cette liberté concerne seulement les biens qui n'ont pas été loués depuis 18 mois ou pour une première location. Pendant la location, les loyers peuvent être augmentés une fois par an au maximum selon l'indice de référence des loyers ( IRL ). Et dans les zones tendues l'IRL est aussi appliqu" d'un locataire à l'autre si le propriétaire n'a pas augmenté le loyer dans les 12 mois précédents. Cette contrainte ne s'apploque pas si le propriétaire a effectué des travaux d'amélioration ou de mise en conformité du logement ou s'il peut démontrer que le loyer perçu est réellement inférieur aux loyers du voisinage pour un  bien équivalent.